捷策稅務會計記帳士事務所/植花趣

215039-董座涉逃稅遭聲押，業界人士指出，「由股東與公司合建分售」是過去行之有年的業界常態，過去多僅只於國稅局查稅，這次檢調大動作查案，為國內建築業投入震撼彈。由資金流及地主名皆可看出關係而被實質課稅.

 

 

2016-12-10 02:28:01 經濟日報 記者郭及天／台北報導

      

台中市知名建商聚合發建設董事長陳世坤等人，昨日（9）日因涉嫌以「合建分售」方式逃漏稅逾15億元，遭檢察官聲押。聚合發及其關係企業上櫃公司坤悅開發均發表聲明指出，購置土地、興建建物都依法辦理，聚合發及坤悅為各自獨立法人，坤悅營運不受聚合發建設影響。

 

檢方經長期蒐證，查出陳世坤、原董事陳素娟、總經理祁興國等人，在興建「獨秀」、「香禔」、「榮耀」等三個建案時，使用聚合發的資金，再以個人名義購買聚合發名下建案的土地，以股東「合建分售」的名義，實際上卻是聚合發「自建自售」，涉嫌逃避公司營業稅、營所稅及個人土地交易所得稅。

 

除陳世坤等相關人士遭檢察官向法院聲請羈押，另外扣押相關人員名下財產高達63億餘元，但為避免影響公司營運和消費者權益，聚合發的流動資產、餘屋，不在查扣範圍。業界人士指出，聚合發利用舊法所得稅法規定「個人及營利事業出售土地，免納所得稅」，不過今年房地合一稅上路後，土地所得必需徵所得稅。股東分配盈餘時，股東也須繳個人綜合所得稅。

 

聚合發成立逾20年，陳世坤自豐原起家，主要開發新竹、台中首購、首換型產品，近年轉型跨入台中七期豪宅，推出「獨秀」、「榮耀」等高檔建案。

 

【記者宋健生、郭及天／台中、台北報導】聚合發建設遭檢調以合建分售認定涉逃漏稅，讓建築界人心惶惶，業界人士指出，「由股東與公司合建分售」是過去行之有年的業界常態，過去多僅只於國局稅查稅，這次檢調大動作查案，為國內建築業投入震撼彈。

 

不願具名的建商表示，這是業界慣常使用的節稅操作，國內超過七成以上推案都是採用這種合建分售模式。

財政部臺北國稅局表示，營利事業承包工程時，不得因以工程尾款抵付出包人依工程合約對承包人所為之罰款，而免除開立發票與報繳稅款之義務，未依時限開立者，應依法處罰。

該局說明，包作業承包工程，應依「營業人開立銷售憑證時限表」規定，依工程合約所載每期應收價款時開立統一發票報繳營業稅，出包人依工程合約對承包人所為之罰款，與應依限開立發票係屬二事，並不影響承包人應依上述規定開立發票及報繳營業稅之時限，亦不得因以工程尾款抵付罰款而免除開立發票與報繳稅款之義務。

該局指出，甲公司於94年度承包乙公司新建工程，復於97年以多項工程未列入工程預算，雙方再洽談工程追加事宜，並協議因工程成本增加金額2億餘元與違約罰金1億9千萬餘元約當，故不追加減工程金額，雙方亦未開立及取得發票，是甲、乙公司分別涉有「未依規定給與憑證暨漏報收入」及「未依規定取得憑證」情事，甲公司除核定補徵營業稅額9百餘萬元外，另依加值型及非加值型營業稅法第51條第1項第3款及稅捐稽徵法第44條規定擇一從重後，處罰鍰1千4百餘萬元，乙公司亦依稅捐稽徵法第44條規定處罰鍰1百萬元。

該局呼籲，營利事業承包工程時，如以工程尾款抵付出包人依工程合約對承包人所為之罰款，不得因此而免除開立發票與報繳稅款之義務，仍應依時限開立，依法報繳，以免遭補稅及處罰。

（聯絡人：法務一科陳股長；電話2311-3711分機1871）

 

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財政部北區國稅局表示，營利事業在同一年度承包兩個以上工程者，其工程成本應分別計算，如未分別計算，致各工程之成本混淆不清，無法查帳核定其所得額時，得逕依所得稅法施行細則第81條之規定核定。
該局最近查核某公司99年度營利事業所得稅結算申報案，該公司係經營模板工程業，本期承包多項工程，列報工程成本1億2450萬元，惟營業收入及成本並未依各工程別計算入帳，亦無法提示估價單，部分工程甚至無法提示工程合約。該公司雖事後編製各項工程成本分析表，惟經函證各工程業主資料，公司帳載資料與業主資料不相吻合，乃要求公司提示工程驗收單及記載工程每日有關進料、領料、退料、工時及工作紀錄之施工日報表供核，該公司均無法提示，與前揭法令規定不符，逕按同業利潤標準核定其營業成本，補稅370萬餘元。
國稅局進一步指出，依所得稅法第83條第1項規定，稽徵機關進行調查或復查時，納稅義務人應提示有關各種證明所得額之帳簿、文據；其未提示者，稽徵機關得依查得之資料或同業利潤標準核定其所得額。另同法施行細則第81條所稱之帳簿文據，其關係所得額之一部或關係課稅年度中某一期間之所得額，而納稅義務人未能提示者，稽徵機關得就該部分依查得資料或同業利潤標準核定其所得額。 

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】 2013.07.08 03:34 am


⋯⋯ 財政部規定，承攬工程契約書若註明「已含稅」，在繳納印花稅時，可以按契約總額扣除5%營業稅後，再以不含稅的工程承攬契約金額，以0.1%稅率貼用印花稅票。

舉例來說，工程契約書註明承攬金額為1,050萬元，契約書載明含營業稅50萬元，依據財政部的規定，當計算印花稅票稅額時，可以扣除營業稅50萬元後，以承攬金額的1,000萬元，按0.1%的稅額（即1萬元）貼用印花稅票。

煩請詳知建築.營造相關全文法規,以利合約擬定或決定承案否.

例舉如下:

營造法.

營造業承攬工程造價限額工程規模範圍申報淨值及一定期間承攬總額認定辦法:

我抓了幾個重點如下,請知悉.

第3條:

聯合承攬：係指二家以上之綜合營造業共同承攬同一工程之契約行為

第27條:

營繕工程之承攬契約，應記載事項如下：

一、契約之當事人。

二、工程名稱、地點及內容。

三、承攬金額、付款日期及方式。

四、工程開工日期、完工日期及工期計算方式。

五、契約變更之處理。

六、依物價指數調整工程款之規定。

七、契約爭議之處理方式。

八、驗收及保固之規定。

九、工程品管之規定。

十、違約之損害賠償。

十一、契約終止或解除之規定。

前項實施辦法，由中央主管機關另定之。

第41條:

營造業於承攬工程開工時，應將該工程登載於承攬工程手冊，由定作人簽

章證明，並依契約造價填載承攬金額；工程竣工後，應檢同工程契約、竣

工證件及承攬工程手冊，送交工程所在地之直轄市或縣 (市) 主管機關註

記後發還之。

 

營造業升等業績之採計，以承攬工程手冊工程記載之完工總價為準；其工

程完工總價，依下列規定填寫：

一、承攬政府機關、公立學校、公營事業機構之營繕工程，依完工驗收證

    明書驗收結算總價填寫。

二、承辦私人營繕工程，其工程造價以定作人 (起造人) 及承造人共同具

    名之完工結算金額認定，不得超過使用執照上所記載工程造價之三倍

    ，並應檢附已完工結算金額相符之各期統一發票、定作人 (起造人)

    及承造人共同具結之工程施工期間無變更承造人切結書、使用執照影

    本及工程契約等文件。

三、未申請雜項執照之私人土木工程，得以請款統一發票合計之。

完工總價除前項規定金額外，並得包括定作人 (起造人) 供應材料之金額

，由定作人 (起造人) 出具證明合計之。

第10條

丙等綜合營造業承攬造價限額為新臺幣二千二百五十萬元，其工程規模範圍應符合下列各款規定：

一、建築物高度二十一公尺以下。

二、建築物地下室開挖六公尺以下。

三、橋樑柱跨距十五公尺以下。

第23條

營造業承攬工程，應依其承攬造價限額及工程規模範圍辦理；其一定期間承攬總額，不得超過淨值二十倍。

前項承攬造價限額之計算方式、工程規模範圍及一定期間之認定等相關事項之辦法，由中央主管機關定之。

營造業承攬工程造價限額工程規模範圍申報淨值及一定期間承攬總額認定辦法:

營造業之淨值，以其檢附之前一年或最近一年營利事業所得申報書或經會計師簽證資產負債表所載金額認定之。

於前一期淨值申報期間前設立且尚未申報營利事業所得，或於當期淨值申報期間後始設立之營造業，以其登記資本額為淨值。

營造業未於前條第一項所定期間內申報淨值者，其當期淨值認定方式如下：

一、其前期淨值高於登記資本額者，以其登記資本額為當期淨值。

二、其前期淨值低於登記資本額者，以其前期淨值為認定。

財政部南區國稅局表示，納稅義務人與他人合夥購買土地，將土地登記他人名下，嗣土地出售，對納稅義務人而言並非出售「土地」，因此，納稅義務人所分配之價款，屬於所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得，以其收入額減除成本及必要費用後之餘額，申報綜合所得稅。

該局舉例說明，甲君100年度綜合所得稅結算申報，經稽徵機關查得其於數年前與乙君等人共同出資購買土地而以乙君名義登記，嗣於100年間出售與第三人，售地價款扣除佣金及土地增值稅等，餘款依原出資人之出資比例分配價款，甲君因而獲取五千餘萬元之利益，核屬甲君其他所得，歸併綜合所得總額，補徵稅額1千餘萬元。

該局進一步說明，納稅義務人往往誤認為出售土地，已經繳交土地增值稅，即可不必再歸課所得稅。其實，個人出售土地之所得，是可以免納所得稅，但納稅義務人隱名與人合夥購買土地，並未將土地產權過戶在自己名下，而是登記在他人名下，提供資金的隱名出資者對購買之土地並沒有所有權，不符合所得稅法第4條第1項第16款免稅所得之規定。因此，該局呼籲，對於隱名出資購買土地者，於土地出售時所獲取之利益，應併入綜合所得總額辦理結算申報，繳納個人綜合所得稅，否則一經查獲，除了補徵稅款外，將被處以罰鍰。

新聞稿聯絡人：綜合規劃科周審核 06-2223111轉8057

財政部臺北國稅局表示，個人如從事僱工承包工程及自負盈虧者，係屬銷售勞務行為，應辦理營業登記，並開立統一發票報繳營業稅。該局說明，依據民法第490條規定：「稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。」承攬人僱工承包及自負盈虧，係屬銷售勞務，應辦理營業登記，並依規定開立統一發票報繳營業稅。該局進一步表示，日前查核營利事業涉嫌虛報薪資案件時，發現A公司並未直接僱用工人，而係將部分工程發包給工頭甲君承攬，承攬金額為7,680,000元，由甲君僱用工人施工，並將其所僱用之工人，編製薪資印領清冊及各工人之身分證影本交付發包的A公司，由A公司製作薪資扣繳憑單申報，並列報A公司當年度的薪資費用。甲君工頭承攬工程而未依法辦理營業登記及開立發票報繳，違反加值型及非加值型營業稅法，該局查獲後除對甲君核定補徵營業稅384,000元〈7,680,000*5%〉外，並依法裁處1倍罰鍰384,000元。此外，A公司因發包工程之對外交易行為應依規定取得外來憑證而未取得，違反稅捐稽徵法的規定，也經該局處以實際承攬金額5﹪的罰鍰384,000元。該局指出，上述的情形經常發生於營造業，特別呼籲營造公司切記應取得合法憑證，勿僅以薪資清冊來充抵而違反稅法之規定，對發包公司及承包業者都會得不償失。（聯絡人：審查三科邱股長；電話23113711分機1750）

捐地逃稅 建商補贈與稅3400萬中國時報 沈婉玉  2013-01-26

 

　富人避稅手法推陳出新，迂迴複雜，令人眼花撩亂。北區國稅局昨天表示，一名富有建商利用公設地贈與子女，再由子女將公設地轉贈給地方政府，換取容積獎勵，企圖規避贈與稅，但被國稅局查出，取巧移轉財產約8600萬元，依實質課稅原則，課徵贈與稅約3400萬元。

　北區國稅局局長李慶華表示，現行稅法規定，公設地贈與免徵贈與稅。有一名富有建商在92年時，購買公共設施保留地，隔年贈與給3名子女。子女完成所有權移轉登記後不久，就將公設地轉贈給地方政府，換取容積獎勵。建商在94年時，與子女持有的容積簽訂合建分屋共同開發契約，使子女獲得售屋款共約8600多萬元。

　國稅局認為建商應繳贈與稅，建商不服，歷經行政救濟程序，經最高行政法院判決應繳納約3400萬元的贈與稅。

　最高法院認為，這名富有建商透過先贈與公設地給子女，再利用子女將受贈的公設地轉贈政府機關，以換取容積獎勵方式，增加建築物樓地板面積，並以合建、委託出售、分配屋款等方式，將應稅的現金贈與，改以免稅方式執行，為規避贈與稅。

　李慶華表示，近來房地產熱絡，民眾贈與公設地給地方政府以取得可移轉容積，並申報不計入贈與總額案件有增加趨勢。呼籲民眾千萬不要用迂迴安排方式，達到無償移轉財產給子女目的，一旦被查獲不但要補稅還會處罰。

財政部臺灣省中區國稅局表示，包作業承包工程，其開立統一發票報繳營業稅之時限，應依「營業人開立銷售憑證時限表」規定，依工程合約所載每期應收價款時開立，縱使以工程尾款抵償違約金或賠償款，仍然不影響應該依法開立統一發票的作為義務。

該局舉一案例說明，甲公司承攬一棟集合住宅大廈修繕補強工程，其中工程尾款，未依營業人開立銷售憑證時限表規定的時限，開立統一發票及報繳營業稅，違反營業稅法第32條第1項前段及第35條第1項等規定，被國稅局查獲，除了核定補徵營業稅額外，還就所逃漏的稅額裁處罰鍰。甲公司不服，主張其因工程延宕，以及施工期間造成住戶不便，而與該整建大廈之管理委員會協議由甲公司回饋住戶補償金，並由工程尾款減除，所以該折讓之工程款以商業折讓方式處理，不另開立統一發票及折讓單等理由，提起行政救濟，但遭高等行政法院判決敗訴。

高等行政法院判決理由指出，甲公司因工程延宕及施工期間造成住戶不便之情形，在工程完工後，以相當金額賠償住戶或社區管委會，尚符常情及事理，然甲公司為包作業，其承包該工程，自應依「營業人開立銷售憑證時限表」規定（依其工程合約所載每期應收價款時為限），及系爭工程合約書所載付款辦法，開立統一發票給予大廈管委會（出包人），並依營業稅法第15條及第35條之規定，完成申報繳納營業稅的義務，所以甲公司並不因系爭工程尾款用以抵償回饋金，未請領工程尾款，而免除其就系爭工程尾款開立發票及報繳稅款的義務，因而認為國稅局依營業稅法第51條第3項規定，按所漏稅額裁處罰鍰，並沒有錯誤，判決甲公司敗訴。

企業出售不動產，收入認列年度須以所有權移轉登記日所屬年度為準。

財政部指出，營利事業出售不動產，雖然會出現包括簽約日、收款日以及不動產過戶日等可能的損益時點，但是，不管在何時收款，原則上應以所有權移轉登記日期為收入認列年度，除非所有權未移轉登記給買受人之前，即已實際交付所有權者，才是以實際交付日期，做為所得歸屬年度。

國稅局日前查核1家建設公司99年度營利事業所得稅結算申報案時，依據資料分析顯示，該公司完工案場在99年間完成所有權買賣移轉登記者共計15戶，但經稅捐機關核對結果，建設公司99年度卻只申報其中14戶房屋的銷售收入，其餘1戶未列入申報。

建設公司向國稅局提出說明，該戶房屋雖在99年12月完成買賣移轉登記，但直到100年2月才實際交屋，因此才會未列入公司99年度的銷售收入。

國稅局依據財政部的規定，認為建設公司是在97年間以預售方式出售15戶房屋，房屋所有權等於已在99年度移轉登記給買方，因此該建設公司出售房屋的所得，即應列為99年度所得課稅。

房地產連續幾年景氣，建商利用人頭買賣土地案件也多了起來，最近財政部查93年所得稅時，查到很多建商匯錢給個人，以個人名義買土地，再和個人地主合建分售，以規避未來盈餘分配給股東時最高課徵40％的所得稅。財政部依查獲的證據力，補徵所得稅，並處罰。

　我國稅法明文規定，不論是個人或是公司法人買賣土地的交易所得都免稅。會計師表示，以公司名義買賣土地時，交易所得免營所稅，但是當公司把盈餘分配給個人股東時，股利所得要被課最高40％的個人綜所稅，所以一直有建商利用人頭買賣土地，以規避所得稅。

　財政部對建商補稅的多寡，要看財政部所掌握的「證據力」而定。如果財政部查到的「證據」不足，只好認定為建商「借錢」給個人，在一般情形，建商應有利息收入，財政部再依利息所得對建商課稅，但由於目前利率偏低，補課的利息所得稅也只有一點點，查稅效益很有限。

　如果所查獲的證據很多，足以證明個人是建商避稅的人頭，建商才是土地的實際買主，則財政部會把租稅規劃回復原狀，不論建商出售房子或個人出售土地的所得，全部都歸屬建商所有。

　財政部官員表示，如果是「人頭」論，則建商有漏報營業稅，會被追補營業稅。所得稅方面，建商的盈餘如果不分配，要加徵10％的營所稅；如果盈餘分配給個人股東，則個人股東的股利所得要併入綜合所得報稅。

　此外，還有另外一種避稅方式。有建商先以個人股東名義買進土地，在土地開發接近完成前，個人股東再賣回給建商，因為公告現值在土地開發完成前不會調整，所以公告現值變動零，個人的土增稅為零。

　建商甚至會安排高於當地的公平價值，向個人股東買進土地，除了土地所得歸個人所有，免課個人所得稅之外，還進一步把建商的土地成本墊高，費用變多，以降低其他正常的應稅所得，達到避稅效果。

　財政部表示，如果建商利用高於當地的公平價值當成土地的購入成本，為不實交易，虛灌費用，則國稅局會依「實質課稅原則」，調整其盈餘，補徵營所稅之外，並處以重罰。

【新聞來源：中時電子報】2008/5/5

 

炒房投機客看招！財政部賦稅署昨天公告，利用人頭炒房規避奢侈稅的投機客，除了依持有期限長短課徵10%、15%的奢侈稅，還須再處以2.5倍的罰鍰，合計總稅負高達35%、52.5%，遏止有心人利用人頭避稅的手法。

官員強調，國稅局會針對不動產轉手次數、購屋者財力與所購不動產的能力是否相當，蒐集銀行貸款資料，包括申貸者為同一家公司員工、建設公司或協力廠商旗下人員等線索，建立「人頭炒房可疑名單」，查獲違法一律重罰。

奢侈稅6月1日上路，依規定，民眾出售持有不到2年的非自用不動產，要依照交易價格繳交10%的奢侈稅；持有不到1年則是15%。

財政部賦稅署昨天發布「稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表」，規定民眾若逃漏不動產奢侈稅，1年內首次被查到要罰1倍稅款，被查到2次以上統統罰2倍。

至於利用人頭炒房的投機客，賦稅署也祭出重罰，除了要求補稅，還得面臨2.5倍的罰鍰。也就是說，如果原本要繳10%奢侈稅，連補帶罰總稅負高達35%；如果是15%，總稅負將暴增到52.5%。

官員舉例，某甲利用人頭以2000萬元出售持有不到1年的房地，卻未報繳奢侈稅；被國稅局查到後，他除了得補繳300萬元奢侈稅（稅率15%）外，還要補繳罰鍰750萬元，罰鍰比奢侈稅本稅還重，連補帶罰一共得吐出1050萬元給國庫。

但官員表示，利用人頭炒房的投機客，只要在裁罰確定前自動補繳稅款，處罰金額會從2.5倍降到1.5倍。

財政部統計到上周為止，全台不動產奢侈稅只申報27件，繳了1155萬元的稅。

此外，產製家具、遊艇等須課徵奢侈稅的廠商，只要未依規定向轄區稅捐機關辦理登記或保存帳簿等，未依規定限期補辦，最重可處3萬元罰鍰。

聯合報／記者賴昭穎／台北報導2011/07/15

【記者宋健生／台中報導】

營建業建設公司經常借用人頭購地，再行合建分售來規避稅賦的作法，已引起稅捐稽徵機關高度注意，國稅局表示，未來將不定期抽查有無假合建情事，一旦查獲，除補稅外，還得受罰。

財政部台灣省中區國稅局最近針對不動產鉅額增減的「甲君」進行查核，結果發現其歷年來的所得及財產微薄，卻有能力於93及94年間購入多筆土地，再與A建設公司以合建分售方式興建房屋出售。

經調閱其銀行往來資料，發現其購地的資金來源，多由A公司轉帳，或自該公司負責人「乙君」的帳戶以小額現金提領，再存入「甲君」帳戶支應。

另依合建分售契約，「甲君」應向A公司收取保證金，但該公司並無實際支付事實；且該建案房地出售後，「甲君」應收取土地款，除部分輾轉流向「乙君」帳戶，其餘暫存該公司帳戶，等到另購置新建地推案時，再陸續匯還「甲君」支付土地款。

國稅局研判，「甲君」為該建設公司所安排的人頭地主，此建案實際為「自地自建」模式。

經查核結果，該公司負責人「乙君」也承認，「甲君」的角色僅止於購地時出面簽約，實際購地付款均由A建設公司支付。

國稅局於是依自地自建模式，將土地收入併入該公司營業收入，再依營利事業免稅所得相關成本費用損失分攤辦法，計算土地免稅所得後，重核A建設公司各年度應納的營利事業所得稅。

國稅局最後對於建商漏報未分配盈餘部分，除加徵10%營利事業所得稅外，並處以罰鍰，合計補稅及罰鍰金額逾千萬元。

國稅局指出，依所得稅法第4條第1項第16款規定，個人及營利事業出售土地雖免納所得稅，但營利事業仍須就出售土地的所得，計入當期損益分派盈餘，否則應加徵10%營利事業所得稅額。

【2010-09-22/經濟日報/A20版/稅務法務】

【國稅局電子報／2012.04.23】

本局表示：建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地之成本，依據財政部78年12月14日 台財稅第781147710號函規定，「建設公司與地主合建分屋，於房地交換時，其帳列土地成本金額，應以換出房屋所分攤之建造成本為準，暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益，俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。」

 

本局進一步說明，例如A建設股份有限公司以合建分屋方式與地主興建房屋，約定完工後依公司60%、地主40%之比例分配房屋，假設建設公司實際投入建造成本為10億元，而房屋與土地互換時，係按土地時價5億元開立統一發票，則A公司換入土地之入帳成本應為4億元(10億×40%)而非開立統一發票之金額5億元。亦即，在合建分屋下之帳列土地成本，應以實際投入之建造成本決定，而非以換入土地之價值或開立發票之金額決定。

 

本局提醒建設公司倘有「合建分屋」型態之建案，應注意依前述規定計算損益，避免查核人員發現時遭補稅移罰，以維護自身權益。

 

 

日期 2012/4/23

發佈單位 審查一科

聯絡人 林嘯天

聯絡電話 03-3396789分機1328

炒地、炒房、逃漏稅，不肖建商花招多，只要敢玩，便可海撈大筆錢財！撰寫《黑心建商的告白》等暢銷書的作家Sway說，時下最常見的手法，就是建商老闆以自己名義或人頭買地，與自家建設合作，景氣好時，與公司一起獲利，若有風險，則反手賣給公司，不論那一種方式，對老闆來說，都是穩賺不賠、「百利無一害」。

　曾在建設公司工作的Sway透露，之前就有大咖投資客覺得一戶戶炒房，太累人，想轉型做建商，不料去年奢侈稅實施，被國稅局等單位盯上，才不了了之。

　「光明正大、一切合法，想玩的建商就有很多管道可以避稅、拉抬房價、地價！」Sway說，像是一些大型建商，買地放一、兩年，或是適巧附近有標售案高價標出，即可找三家估價公司進行資產重估，高價轉賣給子公司進行套利，前兩年景氣好時，半年左右地價就會增值，不論子公司、母公司都有得賺。

　一位陳姓業者不諱言，上述方式可讓建商美化帳面，爭取銀行信任，貸到更多資金，若是上巿公司營收獲利增加，股價自然也就蒸蒸日上，至於子公司不一定要推案，可選擇直接脫手，這時也有機會採取其他手段避稅。

　業者指出，有些建商先以人頭購地，採合建分售模式推案，與消費者簽約時，土地由地主個人售予，占總價七成；建商只賣房子部分，占總價三成，這樣建商就可避稅，地主則可以捐錢給基金會等方式減少稅負負擔。

　為了美化帳面，建商有時會將建案賣給公司關係人，陳姓業者表示，有些建案只賣五成，卻對外宣稱銷售一空，公司帳面好看，股價拉高，關係人手上的房子另行脫手還可再賺一筆，且多賺的金額不會算到公司頭上，拉高公司稅金負擔；景氣不好時，則可減少公司貸款等資金壓力，由個人申請房貸也較好操作。

　Sway說，想要超貸，建商只要關係好，就有機會，另有一種情況是採聯貸方式辦理，建商先用自己資金買下土地，放一陣子，土地重估，再用聯貸方式貸出更多錢來。

南區國稅局表示，建設公司與地主合作建屋(含合建分成、合建
分售及合建分屋等)出售，由建設公司取得廣告費進項憑證，該
進項稅額可否全數由建設公司持向國稅局申報扣抵銷項稅額，
應依建設公司與地主間對廣告費約定負擔比例而定。
　　 該局查核轄內某建設公司營利事業所得稅結算申報案，發
現該公司與地主合建分售房屋與土地，由該公司取得廣告費進
項憑證計2千2百萬餘元，該進項稅額已全數由該公司持向國稅
局申報扣抵銷項稅額，惟按建設公司與地主簽訂之合建契約書
及帳載資料顯示，公司與地主間對廣告費有約定負擔比例。
　　 按財政部85年5月8日台財稅第851904174號函釋規定，建
設公司與地主合作建屋(含合建分成、合建分售及合建分屋等)
出售，如約定銷售合建房地之廣告費全數由建設公司負擔者，
則建設公司依法取得之廣告費進項憑證，其進項稅額可准予全
數申報扣抵銷項稅額，惟建設公司與地主間對廣告之負擔如有
其他約定者，應從其約定核實認定之。
　　 由於上開查核案例，公司與地主間有約定廣告費之負擔比
例，故屬於公司負擔部分列為「廣告費」，另屬地主負擔部分
需列為「其他應收款」，俟年底再與地主結算收取廣告費。國
稅局乃按各案場依約定廣告費負擔比例核算，屬地主負擔的廣
告費，公司不可扣抵之進項憑證計1千3百萬餘元、稅額65萬餘
元，依加值型及非加值型營業稅法第51條第5款規定，核定公
司涉嫌虛報進項稅額予以補稅並處罰。
　　 國稅局特別指出，建設公司與地主合作建屋出售，倘由建
設公司取得廣告費進項憑證，應注意有無與地主約定負擔比例
，屬地主負擔的廣告費，其進項稅額依法不得申報扣抵銷項稅
額。該局再度呼籲，若有類似情形，應儘速依稅捐稽徵法第48
條之1規定，自動補報並補繳稅款，以免受罰。
　　
　　 新聞稿聯絡人：綜合規劃科姜科長 06-2298052
　　 彙總編號：10102-1502
 

於工程場所或接待中心有無銷售行為，應視有無辦理收受客戶訂金、簽約及收款等事項而定，如僅作為接待賓客、連絡性質或處理驗收建材等工地事宜而無銷售行為

工地之工程場所或接待中心如有銷售行為原則上應辦理營業登記【財政部新聞稿／2011.12.02】

 

（臺中訊）中區國稅局表示，國內許多建商的房屋推案遍及全省，依據財政部的解釋令，工地之工程場所或接待中心如有銷售行為，原則上應辦理營業登記。
該 局說，建設公司與所推出之建築工地如在同一縣市稽徵機關轄區內，其於工地設立之工程場所或接待中心，如有銷售行為者，應由建設公司依法報繳營業稅；建設公 司與所推出之建築工地如不在同一縣市稽徵機關轄區內，其於工地設立之工程場所或接待中心，如有銷售行為者，即應依規定辦理營業登記及報繳營業稅，但同一縣市有數個工地時，得選擇一個營業場所辦理營業登記，為該縣市各工地辦理營業稅報繳事宜。
該局進一步說明，至於工程場所或接待中心有無銷售行為，應視有無辦理收受客戶訂金、簽約及收款等事項而定，如僅作為接待賓客、連絡性質或處理驗收建材等工地事宜而無銷售行為
納稅義務人如有任何疑問，可撥免費服務電話0800-000321或上該局網站www.ntact.gov.tw點選網頁電話，該局竭誠為您服務。
（提供單位：審查四科 阮宜 君，聯絡電話：23051111轉7537）

居住正義五法過關 房地產實價登錄【聯合報╱記者楊湘鈞／台北報導／2011.12.14】

 

馬英九總統意志再次展現，他所宣示的「居住正義」五法昨天經立法院三讀過關，其中影響最廣的地政三法，規定未來房地產將以實價登錄，以遏止炒作房地產歪風；至於實價課稅，將待相關稅法配套修法完成後才會採行。

居住正義五法包括不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法、土地徵收條例等修正案，以及賦與社會住宅法源的住宅法，前三法概稱地政三法；馬總統不只多次提出居住正義主張，日前更在國民黨中常會宣示，立法院本會期一定要完成修法。

不過，從實價登錄到課稅，受影響的不止建商、房仲業，也包括廣大持有房地產的民眾，行政院原版草案看不出是否會將登錄實價用於課稅，因此藍、綠都有立委反彈；經政院釋出善意、將登錄與課稅完全切割，終於達成共識。

依修正條文，買賣土地民眾，受託買賣房地產的地政士、買賣租賃房地產的仲介業等，須於過戶或成交後卅日內，向主管機關申報登錄包括實際交易價格在內的案件資訊；另相關資訊得提供政府機關利用，並以區段化、去識別化方式提供查詢；不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後才能成為課稅依據。

地政士、仲介業者若被查到登錄不實價格，即處新台幣三至十五萬元罰鍰；民眾遭要求改正卻未改正，才會被處三至十五萬元罰鍰。

立院也通過附帶決議：為落實實價課稅，行政院應盡速提出整併特種貨物及勞務稅（奢侈稅）及土增稅的「不動產交易所得稅法草案」，以及相關配套稅法送立院審議。

民進黨立委陳節如指出，過去「小市民最卑微的要求（房價透明）被少數人綁架」，實價登錄後將可讓民眾更清楚、更方便查詢買賣時點、成交金額等資訊，也有利政府制定住宅計畫，並將房地產交易導入正軌。

國民黨立委賴士葆則指出，先前外界質疑國民黨喊「居住正義」到底玩真玩假？不看好能三讀；所幸朝野運用智慧，將實價登錄與實價課稅清楚切割，也化解疑慮；但「這只是落實居住正義的第一步」，距離實價課稅還很遠，仍待將來修法完成。

承攬人僱工承包及自負盈虧屬銷售勞務行為 國稅局：應辦理營業登記及開立統一發票報繳營業稅【法源電子報／2011.12.23】

 

財政部臺北市國稅局昨（二十二）日表示，依照民法第４９０條第１項的規定，承攬人僱工承包及自負盈虧是屬於銷售勞務行為，因此需要辦理營業登記，並開立統一發票報繳營業稅，並且原發包公司應要取得合法憑證，不可僅以薪資清冊來充抵。

有關個人承包工程，並且盈虧自負是否要繳交營業稅的疑慮，昨天國稅局表示，個人從事僱用工人來承包工程的行為，是屬於銷售勞務行為，即依照民法第４９０條第１項的規定，稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定的工作，他方俟工作完成，給付報酬，所以應該要辦理營業登記，並開立統一發票報繳營業稅。

國稅局進一步指出，日前在進行營利事業涉嫌虛報薪資的查核案件時，發現有公司並未直接僱用工人，而是將部分工作發包給工頭承攬，由工頭僱用工人，等完工之後將所僱用的工人，編製薪資印領清冊及各工人之身分證影本交付原發包公司，在由其製作扣繳憑單申報，並列報當年度的薪資費用，則此工頭因為沒有辦理營業登 記及開立發票報繳，除了須補稅以外，並會受到罰鍰的處份。

參照加值型及非加值型營業稅法第４３條第１項第３款、第５款規定，營業人有未辦妥營業登記，即行開始營業，或已申請歇業仍繼續營業，而未依規定申報銷售額；漏開統一發票或於統一發票上短開銷售額者，主管稽徵機關得依照查得的核定其銷售額及應納稅額並補徵；並且同法第４５條也規定，營業人未依規定申請營業登記者，除了通知限期補辦外，處新台幣一千元以上一萬元以下罰鍰；逾期仍未補辦者，得連續處罰。