捷策稅務會計記帳士事務所/植花趣

房地產連續幾年景氣，建商利用人頭買賣土地案件也多了起來，最近財政部查93年所得稅時，查到很多建商匯錢給個人，以個人名義買土地，再和個人地主合建分售，以規避未來盈餘分配給股東時最高課徵40％的所得稅。財政部依查獲的證據力，補徵所得稅，並處罰。

　我國稅法明文規定，不論是個人或是公司法人買賣土地的交易所得都免稅。會計師表示，以公司名義買賣土地時，交易所得免營所稅，但是當公司把盈餘分配給個人股東時，股利所得要被課最高40％的個人綜所稅，所以一直有建商利用人頭買賣土地，以規避所得稅。

　財政部對建商補稅的多寡，要看財政部所掌握的「證據力」而定。如果財政部查到的「證據」不足，只好認定為建商「借錢」給個人，在一般情形，建商應有利息收入，財政部再依利息所得對建商課稅，但由於目前利率偏低，補課的利息所得稅也只有一點點，查稅效益很有限。

　如果所查獲的證據很多，足以證明個人是建商避稅的人頭，建商才是土地的實際買主，則財政部會把租稅規劃回復原狀，不論建商出售房子或個人出售土地的所得，全部都歸屬建商所有。

　財政部官員表示，如果是「人頭」論，則建商有漏報營業稅，會被追補營業稅。所得稅方面，建商的盈餘如果不分配，要加徵10％的營所稅；如果盈餘分配給個人股東，則個人股東的股利所得要併入綜合所得報稅。

　此外，還有另外一種避稅方式。有建商先以個人股東名義買進土地，在土地開發接近完成前，個人股東再賣回給建商，因為公告現值在土地開發完成前不會調整，所以公告現值變動零，個人的土增稅為零。

　建商甚至會安排高於當地的公平價值，向個人股東買進土地，除了土地所得歸個人所有，免課個人所得稅之外，還進一步把建商的土地成本墊高，費用變多，以降低其他正常的應稅所得，達到避稅效果。

　財政部表示，如果建商利用高於當地的公平價值當成土地的購入成本，為不實交易，虛灌費用，則國稅局會依「實質課稅原則」，調整其盈餘，補徵營所稅之外，並處以重罰。