捷策稅務會計記帳士事務所/植花趣

 個人出售房屋財產交易所得課稅實務剖析

個人於出售房屋所得應核實申報納稅，然為解決因持有期間較長，相關成本及費用憑證舉證之困難，按財政部標準核定所得之規定，已行之有年；惟部分稅捐機關未依規定規避收入面所應負擔之舉證責任，反責令納稅義務人需就成本與費用負起舉證責任，進而課以漏稅罰，該行政處分實存有極大爭議，如何降低此類稅務爭訟，有待進一步探討。

■陳建宏‧勤業眾信聯合會計師事務所會計師
    王瑞鴻‧勤業眾信聯合會計師事務所經理

自2012年8月1日起實施不動產實價登錄制度後，實價課稅一直為納稅義務人所關心之課稅議題，不動產交易包含了土地及建物二部分，在現行土地交易所得僅按公告現值課徵土地增值稅，而不再另行課徵土地交易所得稅之前提下，土地交易之課稅基礎確實與時價明顯脫鉤，然而，所得稅法第14條有關財產交易所得之計算係以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額，故個人出售房屋依法本應核實申報財產交易所得。

惟所得稅法施行細則第17條之2另規定，個人出售房屋如未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之，因此一般個人於出售不動產時，多誤認得以財政部頒布之核定標準申報財產交易所得。如以數學式來表達所得稅法第14條規定出售房屋之財產交易所得即為：房屋售價（A）－房屋成本（B）－取得房屋之必要費用（C1）－改良房屋之必要費用（C2）－出售房屋之必要費用（C3）＝房屋財產交易所得（D）。

而依據所得稅法施行細則第17條之2規定，個人出售房屋如能提出前開A、B、C之證明文件者，其財產交易所得D之計算應核實認定，若未申報財產交易所得或未能提出A、B、C之實際交易價格或證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。又針對前開財產交易所得之認定原則，財政部另分別以1994年1月26日台財稅第831581093號函令及2012年8月3日台財稅字第10100568250號函令規定個人出售房地未劃分價格者，其房屋交易損益之計算原則；惟個人買賣房地不若營利事業須就建物銷售額部分開立發票，因此交易習慣上多僅於買賣合約標示交易總價，並不會明確區分買進或賣出房地之各別價格，故納稅義務人於出售不動產未區分買進或賣出房地之各別價格（A與B無法證明時）；或未取得房屋裝潢等相關憑證者（C2無法證明），常會依據所得稅法施行細則第17條之2規定申報財產交易所得。

然因不動產交易市場近年來不斷飆漲，稽徵機關名義上為落實公平課稅之原則，常會於取得買進賣出房地總價格之資料後，便逕行重新計算財產交易所得，並片面認定納稅義務人未核實申報財產交易所得，而予以補稅裁罰，以致徵納雙方對於補稅及違章裁罰存有重大爭議。本文欲透由不同角度深入探討此項稅務爭議，期能消弭徵納雙方之歧見，藉以降低行政訴訟之案件數量。

惟有成本費用未能提出舉證者，稽徵機關始得按標準核定財產交易所得。

納稅義務人核實申報財產交易所得固為所得稅法所明文規定之基本課稅原則，而就課稅處分之要件事實而言，有關課稅所得加項之收入，應由稅捐稽徵機關負舉證責任；有關所得計算基礎之減項，即「成本」與「費用」，因屬於權利發生後之消滅事由，則應由納稅義務人負舉證責任。然而個人不若營利事業須設帳記載成本費用並攤提折舊，在出售房屋之原始成本及相關必要費用之舉證上確有其實務上之困難，又不動產買賣合約多僅載明房地總價，在建築物本身屬折舊性資產之前提下，稽徵機關縱使明確得知房地出售總價，其在出售房屋收入之舉證上，亦會面臨到實務上認定之困難。

因此，財政部遂於所得稅法施行細則第17條之2補充說明，納稅義務人若出售房屋未申報財產交易所得或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準改按「推計課稅」之方式核定之。以「稽徵機關得依財政部核定標準核定之」之法條文意即可得知，該條文係屬對稽徵機關核定稅款方式之補充規定，尚非就納稅義務人申報納稅方式之補充規定，亦即納稅義務人並不得自行選擇依財政部核定標準申報財產交易所得。因此，納稅義務人本當核實申報出售房屋之財產交易所得，稽徵機關亦應核實核定該財產交易所得，惟有在納稅義務人未能提出前開A、B、C之證明文件者，稽徵機關始得依財政部核定標準核定財產交易所得。

工作規則及報備實務研討論:
如何訂立工作規則,如何報備主管機關.單項人事規章如何訂立?
完善的工作規則及人事規章,才能免去勞資糾紛.
老闆想要怎麼訂就怎麼訂?一但訂立違法時仍視同無效.

1.  水電瓦斯費=>正常會被調成營業用.但如果一看是住宅區,又沒有招牌,水電瓦斯公司倒不會去調成營業,但非絶對.

 2.房屋稅:如現為自用則會變營業,由1.2%調成3%=>目前國稅局都有連線稅捐處,故新設立的公司一般會被調,但可以主張使用只有使用面積最小單位1/6,設立後要去稅捐處申請,且稅捐處人員必會實際來丈量.故建議找間小一點的房間,看起來像書房或辦公桌的區域給他丈量,尤其如果此屋為透天,更需要去辦理.(金額不大)

詳請見blog

http://jz1000405.pixnet.net/blog/post/8263450

3.土地增值稅:未來如無考慮賣掉,倒沒有影響.

如要賣掉要看您是適用一生一次(一年)還是一生一屋(六年),此對出租營業一年或六年期限不同.

http://jz1000405.pixnet.net/blog/post/8264092 

算試很複雜,可至稅捐處帶相關文件可免費試算差額.

4.101年起二代健保補充保費問題,每次幾付超過5千(105年調高至2萬)對個人屋主會增加補充保費,詳見下址

請見文章分類"人事(勞健退)"專區

5.公司會報個人屋主租金收入,所以屋主各人綜合所得稅也會增加.

房東有免憑證43%費用率扣除後認列租金收入申報個人綜所

6.納稅義務人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址辦峻戶籍登記

且這個房子必須沒有出租、供營業或執行業務使用者。 =>如有,申報列舉房貸利息無法抵扣

二代健保實施後，保險費的計收分為「一般保險費」及「補充保險費」二種。為了減少對民眾之影響，一般保險費維持了現行保險費計算及收取方式，將來民眾仍然依照現行制度繳納，並不會有任何的不同。

若民眾有高額獎金、執行業務收入、股利所得、利息所得、租金收入及兼職所得等計收補充保險費，及雇主就其每月所支付薪資總額與其受僱者每月投保金額總額間之差額，增列為計費基礎收取補充保險費部分，是採「就源扣繳」方式計收，說明如下：

●民眾：
由支付民眾該類所得之單位（即扣費義務人）在給付時，按補充保險費率扣取，代為向保險人繳納，不須事後結算。例如領到演講費，就由發給演講費的單位先以補充保險費率代扣補充保險費後，再給付給民眾。

●雇主：
雇主之補充保險費，依照其每月所支付薪資總額與其受僱者每月投保金額總額間之差額，按補充保險費率自行計繳，連同依現行規定應該負擔之ㄧ般保險費，按月繳納。

台北市國稅局副局長周賢洋昨（29）日表示，近期常接獲民眾詢問，不知如何清查被繼承人全數遺產，擔心遺漏申報遭補稅罰鍰。他對此提出教戰作法，民眾可前往各地區國稅局申請被繼承人「財產歸屬資料清單」及「綜合所得稅各類所得資料清單」，清查各類財產與金融機構的資金往來情形。

周賢洋表示，納稅義務人只要檢附被繼承人除戶謄本、繼承人本人身分證及印章，可前往各國稅局申請調閱。他說明，調閱財產歸屬資料清單，可看出被繼承人的記載財產，如發現短少應查明是否出售，進一步向往來銀行查明交易資料釐清資金去向。

他補充，有些人會將財產設在銀行保險箱，由於銀行也不知道裡面是什麼，繼承人應委託會計師會同國稅局人員，當場打開保險箱清點，列入財產清單申報遺產稅。周賢洋指出，另外運用綜所稅的各類所得資料清單，可協助繼承人藉利息所得來源的往來銀行、金融機構，查詢各類存款餘額。